Domande a Casaconsum

Il ricarico per l’aumento di potenza del contatore

Ho ricevuto da parte di una compagnia di energia elettrica fatture rapportate a due anni fa che riguardano “contributi di allacciamento aumenti di potenza MT”. Ho fatto reclamo non avendo ricevuto alcuna comunicazione in proposito. La risposta è stata che la delibera 384/07 dell’Autorità per l’energia elettrica e il gas permette al fornitore di chiedere automaticamente l’aumento. Possibile?

La risposta del gestore è parziale è pertanto, di fatto, errata. E’ ben vero che l’articolo 8, secondo comma , punto 2 dell’allegato B, della delibera n. 348 del 2007 dell’Autorità per l'energia elettrica e il gas afferma che “il gestore di rete, in caso di sistematici prelievi di potenza eccedenti il livello della potenza disponibile, può procedere d’ufficio all’addebito dei contributi per l’adeguamento della medesima potenza disponibile”. Ma sono anche vere altre due altre altre condizioni. La prima, la meno importante, è che il superamento del livello della potenza disponibile effettuato in almeno due distinti mesi nell’anno solare. La seconda, la più importante, è che la delibera Arg/com 104/10, infatti, stabilisce all’articolo 13, dell’allegato A, l’obbligo, per l’esercente la vendita, di comunicare in forma scritta al cliente finale le modifiche poste unilateralmente al contratto, con un preavviso non inferiore a 3 mesi rispetto alla decorrenza delle variazioni. Resta naturalmente pssibile per l’utente decidere di disdire il contratto, senza dover nulla.

La prescrizione delle bollette

Sulle mie bollette compare la scritta “Le sue bollette precedenti già scadute ci risultano pagate”. Ora invece la compagnia mi richiede il versamento di una vecchia bolletta, che peraltro credo di aver in effetti versato ma che non ritrovo più. Posso rifiutare di saldarlo?

Purtroppo la dizione sulle bollette non è sufficiente per escludere l’eventuale debito. Ricordiamo che l’articolo 2948 del Codice civile che stabilisce una prescrizione di cinque anni per «tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad un anno o in termini più brevi», per esempio le utenze. Era quindi un suo obbligo conservare le ricevute di avvenuto pagamento delle singole bollette almeno per tale periodo.

Mercato libero con trabocchetto

Ho cambiato un contratto di gas nel mese di luglio 2011. Nel dicembre 2011 sono effettivamente passato al la nuova società, con il libero mercato. Non ho mai ricevuto, però, fatture, nonostante i miei solleciti e temo di essere messo in mora.

Con l’accesso al libero mercato non è più applicabile la tutela prevista dall’Autorità dell’energia e gas, che per esempio disciplina la periodicità del le bollette e la possibilità di richiederne la rateizzazione. Vale solo quanto stabilito dal contratto di erogazione del servizio, che va quindi consultato attentamente, decidendo se inviare alla società erogatrice del servizio una messa in mora, tramite raccomandata ar, per inadempimento del contratto, riportando le clausole non rispettate.

Canone Tv: non c’è scampo?

A che cosa si va incontro se non si paga il canone tv? Proprio in questi giorni è arrivata una lettera di sollecito per pagarlo. Come faccio a disdire?

Chiariamolo subito: il cosiddetto “canone Rai” è in realtà un tributo dovuto allo Stato se si possiede un apparecchio televisivo, anche se non si seguono i programmi Rai e anche se l’apparecchio è rotto e tenuto in cantina.
Le procedure di disdetta cambiano se si intende serbare l’apparecchio o si vuole cederlo ad altri. Nel primo caso va data esatta comunicazione delle generalita’ e indirizzo del nuovo detentore nella disdetta, che va inviata a mezzo raccomandata Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale I di Torino – Ufficio territoriale di Torino 1 Sportello S.A.T. Casella postale 22 – 10121 Torino (To)
(art. 10 R.D.L. 21.2.1938 n. 246). Lo Sportello S.A.T. invierà all'abbonato un modulo di dichiarazione integrativa della disdetta che dovrà essere debitamente compilato, firmato dal cedente e dal cessionario e restituito per la definizione completa della richiesta di annullamento. Nel secondo caso la disdetta va inviata entro il 31 dicembre, chiedendo il suggellamento degli apparecchi stessi. (art. 10 R.D.L. 21.2.1938 n. 246), con dispensa dal versamento del canone dal l primo gennaio dell’anno successivo. Contemporaneamente all’invio della disdetta gli abbonati devono versare l’importo di € 5,16 per ogni apparecchio da suggellare.a:Ag. delle Entrate; DP I Uff. Terr. To 1; Casella Postale 22; 10121 – Torino; Vaglia e Risparmi; indicando nella causale il numero dell’abbonamento,
Gli incaricati dovrebbero provvedere ad insaccare e sigillare il televisore che l'utente dovrà mettere a loro disposizione (ma non potrà portarlo via). Il funzionario incaricato, se non fatto entrare in casa per la verifica della sua esistenza, necessita di un’autorizzazione del giudice. Gli abbonati che non hanno versato il canone sono tenuti a pagarlo maggiorato degli interessi al tasso legale e delle spese della riscossione coattiva eventualmente promossa dalla Amministrazione Finanziaria. Il mancato pagamento del canone da parte degli abbonati può essere accertato dalla Guardia di Finanza, che procederà a comminare una sanzione amministrativa di importo compreso tra Euro 103,29 e Euro 516,45.
I termini di scadenza per il pagamento del canone sono i seguenti:

  • Il 31 gennaio (pagamento annuale)
  • Il 31 gennaio ed il 31 luglio (pagamento semestrale)
  • Il 31 gennaio, 30 aprile, 31 luglio e 31 ottobre (pagamento a rate).

Qualora la scadenza del termine per il pagamento del canone cada di sabato o di giorno festivo, il pagamento stesso e' considerato tempestivo se effettuato il primo giorno lavorativo successivo (art. 6, comma 8, D.L. 31 maggio 1994, n. 330).
Per chi effettua il pagamento del canone ritardato fino a un mese la sanzione e' ridotta a euro 4,41.

L’appaltatore risponde dei difetti anche del subappalto

Nel 2008 ho acquistato da costruttore un immobile appena ristrutturato ed ancora in fase di ristrutturazione; tale immobile era fornito di centrale termica centralizzata, che siamo stati costretti a cambiare per gravi malfunzionamenti. Il costruttore, già stato messo al corrente dei disagi dei preventivi per la sostituzione, non vuole corrisponderci alcunché perché dichiara che la caldaia non è di sua competenza.

Il costruttore venditore risponde dei vizi della cosa venduta, anche qualora l’opera sia data in subappalto ad altri, e senza bisogno che il diritto dell’acquirente sia richiamato al rogito. Si vedano gli articoli 1667 e seguenti del codice civile e quanto affermato su garanzie biennali e decennali. Vogliamo sperare che Lei disponga di documentazione scritta relativa alla denuncia dei vizi: in tal caso potrà far causa. Si rivolga a un legale.

Mediatore e venditore responsabili dei propri impegni

Tramite agenzia immobiliare, ho stipulato una proposta irrevocabile di acquisto accettata dal venditore. Nella descrizione dell'immobile si legge " appartamento sito al secondo piano e costituito da : ingresso, 2 camere, cucina, ripostiglio , servizi, cantina, box e posto auto in cortile. Ho poi scoperto che il regolamento di condominio vieta nel modo più assoluto il parcheggio in cortile. Incontrandoci per il compromesso, l'ho fatto presente la situazione alquanto anomala.. mi viene risposto che , per tacito accordo, tutti parcheggiano in cortile ( è così ). Sostengo che un domani qualcuno potrebbe impugnare il regolamento e pertanto chiedo che mi venga fatta o una modesta riduzione sul prezzo pattuito ( € 3000,00 ) o che venga modificato il regolamento . Il mediatore sostiene che siccome il posto auto non è accatastato, avrei dovuto capire dai dati inseriti nella proposta di acquisto, che il posto auto non c'è. Al momento rifiutano qualsiasi incontro. 

La proposta irrevocabile d'acquisto è stata presentata dal mediatore il quale, come più volte chiarito dalla Cassazione, ha l'obbligo "di informare le parti di tutte le circostanze che influiscono sulla conclusione dell'affare e di tacere quelle che non conosce per non averle preventivamente controllate" (esempio, tra i tanti, Cass. 8374/2009). Quando un venditore si obbliga a vendere un "posto auto in cortile" si suppone sia suo e, nel caso in questione, ciò non solo non è vero ma è resa impossibile anche la tolleranza al suo uso da un regolamento condominiale contrattuale , che potrebbe essere fatto valere in ogni momento da qualsiasi condomino: tanto più che la modifica di tale regolamento è possibile solo all'unanimità. Il fatto che non siano stati riportati dati catastali di tale posto auto non è scusa sufficiente per un'affermazione non veritiera. Sarebbe teoricamente possibile un'azione per dare efficacia ed esecutività al titolo (la proposta d'acquisto) che si configura come un vero e proprio preliminare, chiedendo al giudice una quantificazione della riduzione del prezzo. Ovviamente una transazione è più auspicabile.


L’amministratore condominiale va nominato dall’assemblea

Nel mio condominio il costruttore-venditore ha imposto nel regolamento la nomina d un amministratore condominiale scelto da lui, che evidentemente sta facendo i suoi interessi. E’ lecito ciò?

Esistono clausole del regolamento che sono evidentemente in contrasto con il codice civile, o meglio con quegli articoli che del codice che sono definiti come “inderogabili”, a cui non si può fare eccezione. . Molto sfruttata è quella che impone a tutti di riconoscere come amministratore condominiale una persona indicata dal costruttore stesso. Tale nomina è illegittima, perché è in diretto contrasto con l’articolo 1129 del codice civile che impone che l’amministratore sia nominato dall’assemblea quando i condomini sono almeno cinque. Un’altra clausola abbastanza comune è quella che permette al costruttore (che, non lo dimentichiamo, è anche lui condomino finchè non ha venduto tutti gli appartamenti), di rinunciare all’uso delle cose comuni senza perciò contribuire alle spese della loro manutenzione (in contrasto anch’essa con un’altra norma obbligatoria, l’articolo 1118 del codice civile).

Clausole vessatorie nei contratti con il costruttore

La ditta che ha costruito il mio palazzo ha previsto negli atti di vendita che si dia mandato al costruttore di redigere il regolamento condominiale con facoltà di definire in seguito le parti, impianti e servizi comuni. Il costruttore si riserva anche la facoltà di sopraelevare senza indennizzo da versare agli altri proprietari, nonché la proprietà dei sottotetti. Varie altre clausole mi paino dubbie.

Sin dal varo, però, della legge n. 52 del 1996 sono state introdotte nella legislazione italiane norme europee contro le clausole vessatorie nei contratti, attualmente riunite nel cosiddetto “codice del consumo” (Decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206, articoli dal 33 al 38).
Tali articoli considerano “abusive o vessatorie”, e quindi nulle, certe clausole contrattuali che avvantaggiano in modo evidente il professionista stesso. Con “professionista” si intende qualsiasi la persona fisica o giuridica, pubblica o privata, che nel quadro della sua attività imprenditoriale o professionale, utilizza un contratto. Quindi anche l’impresa edile. Che il condominio sia da considerarsi, a tutti gli effetti, “consumatore” lo ha chiarito la Cassazione, in una sentenza abbastanza recente (la n. 10086 del 2001).
Il fatto che un patto contrattuale siano sbilanciato, può facilmente ricavarsi dal dettato dell'articolo 34, primo comma che così dice: "La vessatorietà di una clausola é valutata tenendo conto della natura del bene o del servizio oggetto del contratto e facendo riferimento alle circostanze esistenti al momento della sua conclusione e alle altre clausole del contratto medesimo o di un altro collegato o da cui dipende." E' ovvio che le circostanze esistenti al momento dell'accettazione di un regolamento contrattuale sono di forte pressione psicologica sul soggetto che è costretto ad accettarlo: in caso contrario non potrebbe acquistare l’appartamento.
Questa ipotesi è rafforzata da quanto dispone il quarto comma dello stesso articolo: "Nel contratto concluso mediante sottoscrizione di moduli o formulari predisposti per disciplinare in maniera uniforme determinati rapporti contrattuali, incombe sul professionista l'onere di provare che le clausole, o gli elementi di clausola, malgrado siano dal medesimo unilateralmente predisposti, siano stati oggetto di specifica trattativa con il consumatore". Ebbene è evidente che parlare di trattative al momento dell'accettazione del regolamento è da escludersi praticamente sempre.
Le due clausole da Lei citate rientrano sicuramente tra quelle vessatorie. Ve ne sono anche altre: quella, comunissima, che consente al costruttore stesso di non versare la sua quota di spese condominiali per gli appartamenti ancora invenduti. O quella che impone l’accettazione del regolamento senza per questo allegarlo al rogito d’acquisto o comunque consentire ai condomini di prenderne visione.
Quindi e clausole a favore del costruttore che abbiamo elencato sono quasi sempre da considerarsi nulle, come mai scritte, pur restando valido il resto del contratto.
Riportiamo a questo proposito alcuni esempi di clausole vessatorie, elencati nell’articolo 33 del codice del consumo:

  • 1) Quella che prevede “un impegno definitivo del consumatore mentre l'esecuzione della prestazione del professionista è subordinata ad una condizione il cui adempimento dipende unicamente dalla sua volontà”. Quindi il costruttore non può scrivere il regolamento dopo la vendita e stabilire quali siano parti comuni e quali non lo siano.
  • 2) Quella che “prevedere l'estensione dell'adesione del consumatore a clausole che non ha avuto la possibilità di conoscere prima della conclusione del contratto”. Quindi il regolamento contrattuale deve essere allegato al rogito.
  • 3) Quella che sancisce “a carico del consumatore decadenze, limitazioni della facoltà di opporre eccezioni, deroghe alla competenza dell'autorità giudiziaria, limitazioni all'adduzione di prove, inversioni o modificazioni dell'onere della prova, restrizioni alla libertà contrattuale nei rapporti con i terzi”. La si può richiamare per contrastare l’esonero delle spese del costruttore, insieme al citato primo comma dell’articolo 34.

Strada privata ad uso pubblico

Siamo proprietari in consorzio di una strada privata ad uso pubblico, che abbisogna di manutenzione straordinaria. Il comune deve partecipare alla spesa?

Il Comune è comunque responsabile dell’efficienza e della sicurezza della sede stradale. Risponde infatti di incidenti o danni (sentenza della Cassazione 4 novembre 1991, n. 11677).
Se i proprietari della strada privata non eseguono le necessarie opere di manutenzione o ricostruzione della strada, è il Comune a doversi rimboccare le maniche (salvo poi chiedere i soldi indietro ai proprietari). Ecco perché è possibile tentare di convincerlo a firmare una convenzione con i proprietari, in cui il Comune partecipi in modo consistete alle spese di manutenzione in cambio di certezze sul fatto che il manto stradale resti in ottime condizioni.
Il Comune, comunque, è già tenuto a concorrere a queste spese, in misura variabile tra un quinto e la metà dell’importo, a seconda dell’importanza della strada stessa. Lo stabilisce una legge ancora valida, nonostante che risalga al 1918 (la n. 1446).
Ampliamo un po’ il discorso. Una norma un po’ più recente, ma non troppo, l’articolo 14 della legge 126/58 prevede la costituzione obbligatoria di consorzi per la manutenzione e ricostruzione delle strade vicinali di uso pubblico, a cui partecipa anche il Comune. In assenza di iniziativa da parte degli utenti o del Comune, alla costituzione del consorzio provvede di ufficio il prefetto.
Se l’ente locale si rifiuta di pagare o di far parte del consorzio, si può ricorrere al giudice civile per ottenere un titolo esecutivo con il quale procedere all’esecuzione forzata (quindi anche al sequestro di beni). Il termine di prescrizione di questa azione, dal momento in cui questo diritto poteva essere fatto valere, è di dieci anni.
Un vero problema è stabilire in che misura i proprietari della strada vicinale concorrono alle spese di manutenzione. Il primo criterio logico sarebbe rapportarsi al tratto di strada che si percorre (paga di più, chi deve percorrerla tutta). Se poi gli immobili che si affacciano sulla via hanno infatti diversa destinazione (un condominio, un supermercato e una fabbrica, per esempio) a ognuno di essi va attribuito un diverso contributo alle spese, a seconda delle esigenze di ciascuno: una sorta di"indice di percorrenza abituale”.

Il giusto contratto di servizio energia

Quali sono i requisiti perché un contratto di gestione dell’impianto di riscaldamento centralizzato possa dirsi di “servizio energia”? In che cosa si distingue da un contratto “di gestione calore”? E’ vero o no che questi tipi di contratti sono utilizzati dalle ditte, spesso in accordo con l’amministratore, per caricare di costi impropri il condominio?

In passato sono stati impropriamente definiti come “di servizio energia” semplici contratti “di gestione calore” Questi ultimi nascevano da un’intuizione: la ditta che gestisce la caldaia centralizzata, anziché far pagare il combustibile utilizzato, garantisce contrattualmente a un prezzo predeterminato l’erogazione di una certa quantità di calore negli appartamenti, in genere da 20 a 22 gradi, previsti del resto dalla legge. In altre parole si assume un certo rischio professionale: se l’inverno è particolarmente freddo, potrà perderci, se invece è caldo, ci guadagnerà. L’eventuale incremento (o decremento) dei costi del combustibile, invece, non è incluso nel rischio: se supera una certa percentuale viene conteggiato in aumento (o più raramente, in diminuzione) del forfait fisso annuale.
Ma perché le norme sul risparmio energetico hanno voluto a suo tempo riconoscere questo contratto? Semplice: si riteneva che fosse tutto interesse delle aziende che forniscono gasolio o che comunque gestiscono caldaie a metano tenere nel massimo di efficienza gli impianti: questo perché tanto più il rendimento degli apparecchi e dei condotto è efficace, tanto più l’azienda che garantisce una certa quantità di calore nello stabile, risparmia sul combustibile.
La “gestione calore”, se ben condotta, può essere una scelta ragionevole. Purtroppo non sempre i buoni propositi legislativi si sono tradotti in pratica. In alcuni casi aziende poco serie l’hanno manipolata a proprio vantaggio. La società, talora in accordo con un amministratore condominiale poco serio, sollevava grave allarme sul mancato adeguamento alle leggi sulla sicurezza e sul risparmio energetico: per mettere a posto le cose occorreva quindi che il condominio sborsasse una cifra consistente. Sollevato, a torto o a ragione, il polverone in assemblea condominiale, i proprietari dell’edificio si trovavano di fronte a un bivio: o sganciare subito quanto previsto, oppure accettare un contratto di lunga durata in cui erano inglobati i lavori giudicati necessari. In sostanza così si riusciva a dilazionare la spesa necessaria in più anni. Spesso il contratto prevedeva che gli apparecchi installati restassero di proprietà della ditta di gestione calore per tutta la durata del contratto, per essere riscattati solo alla sua fine per una cifra simbolica: così il condominio era comunque costretto a tenersi stretta la ditta, anche se inefficiente, salvo il pagamento di penali altissime. Nei contratti di questo tipo, talora erano in questi casi malamente specificati i lavori da eseguire e ignorati gli obiettivi di risparmio energetico da conseguire. Risultato: il condominio pagava molto più di prima la bolletta, ottenendo in cambio ben poco. Il contratto veniva poi impropriamente chiamato di “servizio energia” anche per permettere alla ditta di fornire il combustibile, cosa impossibile per altri tipi di contratto e per godere della riduzione dal 20 al 10% dell’Iva. .
Il decreto legislativo n. 115/2008 prevede una serie di requisiti perché un contratto possa definirsi invece “di servizio energia” . Il più innovativo è senz’altro la necessità di redigere un attestato di certificazione energetica dell’edificio. L’attestato è composto da due parti. Nella prima si fotografa il fabbisogno di energia dell’edificio, inquadrandolo in una classe di rendimento (dalla A+, la più “virtuosa”, alla G, la più “sprecona”, un po’ come succede per gli elettrodomestici). Nella seconda parte si danno una serie di consigli su interventi per migliorare la qualità energetica dell'immobile e degli impianti, che dovrebbero essere valutati singolarmente in termini di costi e di benefici, magari introducendo anche l'uso delle fonti rinnovabili di energia.
Se nel corso del contratto si interviene sull’impianto, rinnovandolo, occorrerà redigere al termine dei lavori una nuova certificazione energetica. Dal confronto tra la prima e la seconda certificazione dovrebbe essere possibile valutare l’efficacia dell’intervento eseguito. Una seconda certificazione è comunque prevista dal nuovo decreto nel caso in cui il contratto di servizio energia venga rinnovato alla sua scadenza.
Non e finita: l’azienda che fornisce il servizio energia deve dare indicazione se gli impianti sono in regola o, in alternativa, indicare gli eventuali interventi obbligatori ed indifferibili da effettuare per la messa a norma,, con citazione esplicita delle norme non rispettate.
Infine il nuovo decreto prevede che i costi contrattuali siano dettagliati. Deve essere specificato quali attengono ai consumi, quali invece alle opere impiantistiche o edili, quali infine ad altri servizi connessi (per esempio la redazione dell’attestato di certificazione energetica)”. I costi passati debbono essere standardizzati in modo tale da poterli confrontare con quelli futuri, in modo tale da permettere di capire se e quanto si è migliorato il rendimento termico dell’edificio.
Questi requisiti, validi per tutele gestioni calore, divengono cruciali in caso di intervento di una Esco la cui ragione d’essere è impegnarsi per migliorare l’efficienza. In particolare, i contratti con le Esco, oltre che dalla certificazione energetica, dovrebbero essere giustificati da una diagnosi energetica aggiuntiva, volta non solo a “consigliare” delle opere, ma bensì a programmarle, garantendo per ciascuna di esse dei risultati minimi. Quanto alla certificazione energetica dello stabile e dei singoli appartamenti, essa è normalmente parte integrante del contratto, come costo aggiuntivo (che si aggira grossomodo sui 1.000-1.200 euro ad appartamento).
Ed è proprio per le Esco che il Dlgs ha varato il “Contratto Energia Plus”, nel quale deve essere previsto una riduzione di perlomeno il 10% del fabbisogno energetico per la prima durata contrattuale e di un altro 5% all’eventuale rinnovo.